Dlaczego ten temat jest ważny?
Jeśli zaczynasz prowadzić własną działalność gospodarczą (np. JDG prowadzone z domu lub mieszkania), to podatki lokalne – w szczególności podatek od nieruchomości – mogą dotyczyć Twojego majątku inaczej niż dotychczas. Jednym z kluczowych elementów tej oceny jest ustalenie, czy nieruchomość (grunt, budynek lub budowla) jest „związana z prowadzeniem działalności gospodarczej” w rozumieniu prawa podatkowego.
Interpretacja ogólna Ministra Finansów i Gospodarki z 27 listopada 2025 r. – oznaczona nr DPL2.8401.3.2025 – wyjaśnia jak organ podatkowy ocenia to pojęcie, co ma bezpośredni wpływ na sposób obliczania podatku od nieruchomości. Dokument dostępny jest tutaj.
1. Czym jest „związek z prowadzeniem działalności gospodarczej”?
Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, pojęcie to dotyczy gruntów, budynków lub budowli będących w posiadaniu przedsiębiorcy lub podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.
Jednak sama własność nie jest jedynym elementem decydującym o tym, czy dana nieruchomość „wiąże się” z działalnością gospodarczą. Interpretacja ogólna wskazuje, że konieczna jest szersza ocena obejmująca:
- status podatnika (osoba fizyczna, osoba prawna, JDG),
- charakter działalności gospodarczej,
- faktyczne lub możliwe wykorzystanie nieruchomości w działalności.
To podejście ogranicza możliwość automatycznego uznawania każdego posiadanego budynku czy gruntu za „związany z działalnością”.
2. Trzy grupy podatników – różne reguły oceny
A. Podatnicy prowadzący wyłącznie działalność gospodarczą
Jeśli Twoja firma zajmuje się wyłącznie działalnością gospodarczą (np. spółka z o.o. prowadząca tylko działalność projektową), to cały majątek posiadany przez firmę (grunt, budynek, budowla) uważa się za związany z działalnością gospodarczą, nawet jeśli nie jest intensywnie wykorzystywany.
👉 Dla takich podmiotów oznacza to, że należy stosować najwyższe stawki podatku od nieruchomości w przypadku gruntów i budynków kwalifikowanych jako związane z działalnością.
B. Osoby fizyczne prowadzące JDG (np. Ty – projektant)
To najważniejsza grupa dla inżynierów-projektantów prowadzących JDG z domu/mieszkania. Zacytujmy więc główną część interpretacji dotyczącą Ciebie:
“W odniesieniu do tej grupy podatników, poprzestanie na ustaleniu ich statusu jako przedsiębiorców z pominięciem faktu podwójnej roli w której występują prowadziłoby do nadmiernego opodatkowania, czyli objęcia najwyższymi stawkami podatku całego majątku takich osób. Uwzględniając wykładnię systemową interpretowanego pojęcia, za związane z działalnością gospodarczą osoby fizycznej, uznać można tylko te grunty, budynki i budowle, które są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane w prowadzonej przez nią działalności.
Zwrot „są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane” dotyczy okoliczności, w których grunty, budynki lub budowle są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez osobę, w posiadaniu której się znajdują, nawet jeżeli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zwrot „są wykorzystywane” należy rozumieć jako faktyczne wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej w znaczeniu art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l., który definiuje działalność gospodarczą jako działalność, o której mowa w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2025 r. poz.1480). Zgodnie z art. 3 tej ustawy, działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.Natomiast zwrot „mogą być wykorzystywane” należy rozumieć jako realizowanie przez przedsiębiorcę działań mających na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie gruntu, budynku lub budowli m.in. do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej, bądź do kontynuacji przerwanej działalności gospodarczej, wiążących się z ponoszeniem wydatków rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.
Istnienie tych okoliczności jest wystarczające do opodatkowania majątku najwyższymi stawkami, niezależnie od intensywności jego wykorzystywania przez przedsiębiorcę będącego osobą fizyczną, w tym także w przypadku, gdy składnik przedsiębiorstwa nie jest aktywnie wykorzystywany.”
Interpretacja wskazuje więc, że:
- Nie wszystkie nieruchomości osoby fizycznej będącej przedsiębiorcą są automatycznie uznawane za związane z działalnością;
- Należy uznać za związane tylko te, które są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane w działalności.
„Mogą być wykorzystywane” oznacza tu, że nieruchomość ma funkcjonalne powiązanie z firmą, nawet jeżeli:
- nie została ujęta w ewidencji środków trwałych,
- obecnie jest w fazie przygotowania do działalności,
- służy do zabezpieczenia działalności w przyszłości.
Praktycznie oznacza to, że jeśli prowadzisz projekty, dokumentację lub konsultacje we własnym mieszkaniu i część lokalu pełni funkcje biura, to ta część może zostać uznana za związana z działalnością. Natomiast część mieszkalna prywatna (nie wykorzystywana w działalności) powinna być traktowana inaczej.
C. Właściciele nieruchomości użyczanych innym przedsiębiorcom
Jeśli Twój lokal/grunty są oddane w użytkowanie innemu przedsiębiorcy (np. wynajęte firmie budowlanej/najemcom usługowym), interpretacja wskazuje, że taka nieruchomość może zostać uznana za związana z działalnością gospodarczą nawet jeśli Ty sam jej nie używasz do działalności.
3. Praktyczne implikacje dla inżynierów-przedsiębiorców
Podatek od nieruchomości – wyższe stawki
Odpowiednia kwalifikacja gruntów i budynków jako „związanych z działalnością gospodarczą” powoduje, że:
- stawki podatku od nieruchomości będą wyższe,
- konieczne może być przesądzenie, która część nieruchomości jest wykorzystywana w działalności.
To ma realne znaczenie dla JDG prowadzonych z domu/mieszkania – szczególnie jeśli prowadzone są prace projektowe, biurowe lub administracyjne w części mieszkalnej.