Informacja o zmianach przepisów związanych z budownictwem Nr 7/2025

Dnia 23.12.2025 r. została opublikowana w Dzienniku Ustaw:

Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych
innych ustaw (Dz.U. z 2025 r. poz. 1847).  

Data wejścia w życie: 07.01.2026 r. , z wyjątkiem:

• art. 1 pkt 1 lit. a i c oraz pkt 3, które wchodzą w życie z dniem 20 września 2026 r.;
• art. 1 pkt 10 lit. b oraz pkt 11 i 12 lit. a, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2026 r.;
• art. 5, który wchodzi w życie z dniem ogłoszenia, z mocą od dnia 22 października 2025 r.

Uwaga: na końcu podano szczegółowe wyjaśnienie terminów wejścia w życie poszczególnych przepisów opracowane przez MRiT.

Dokument dotyczy:

Koniec roku przyniósł bardzo obszerną zmianę przepisów związanych z budownictwem. Ustawa, o której mowa ma za cel deregulację. Wprowadza zmiany w kilku ustawach, najwięcej w Prawie budowlanym. Najważniejsze z nich dla inżynierów budownictwa omówiono poniżej.

Prawo budowlane

Legalne definicje

W nowelizacji ustawy – Prawo budowlane zaproponowano szereg nowych definicji legalnych. Są to definicje:

• budynku mieszkalnego,
• budynku mieszkalnego wielorodzinnego,
• budynku gospodarczego,
• budynku użyteczności publicznej,
• budynku zamieszkania zbiorowego,
• budynku rekreacji indywidualnej,
• wiaty,
• zabudowy jednorodzinnej,
• zabudowy zagrodowej,
• działki budowlanej,
• magazynu energii elektrycznej.

Nowe przepisy techniczno – budowlane

W art. 7 ustawy – Prawo budowalne dodano przepis, że do przepisów techniczno – budowlanych zalicza się warunki techniczne, warunki techniczne użytkowania i warunki techniczne usytuowania budowli ochronnych, wydane na podstawie art. 115 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz. U. poz. 1907).

Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

Ustawa przewiduje zmianę w art. 9 Prawa budowlanego, m.in. umożliwiającą uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych bez konieczności zastosowania rozwiązań zamiennych jeśli nie są one możliwe technicznie, np. z uwagi na brak miejsca na działce.

Ponadto przewiduje się, że w przypadku przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych rozwiązania zamienne – bez wymogu uzyskiwania zgody na odstępstwo – w stosunku do wymagań w zakresie ochrony:

1)     higieny i zdrowia – stosuje się na podstawie zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego,

2)     środowiska – stosuje się na podstawie pozytywnej opinii wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska,

3)     bezpieczeństwa i higieny pracy – stosuje się na podstawie zgody właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego wydanej w porozumieniu z właściwym okręgowym inspektorem pracy.

Zawartość odwołania lub zażalenia

W dodawanym art. 10b przewiduje się, że ewentualne odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie wydane na podstawie ustawy musi zawierać:

• zarzuty odnoszące się do decyzji lub postanowienia,
• zakres żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia,
• oraz wskazuje dowody uzasadniające to żądanie.

W przypadku gdy odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie nie spełnia ww. wymogów, wówczas stosuje się art. 64 § 2 Kpa (pozostawienie podania bez rozpoznania), z tym że wezwanie wnoszącego do usunięcia braków nie powinno nastąpić później niż po upływie 14 dni od dnia wpływu odwołania lub zażalenia.

Zwolnienia z obowiązku pozwolenia na budowę

Ustawa ponadto dość znacznie rozszerza katalog inwestycji budowlanych (poniżej tylko nieliczne przykłady takich inwestycji):

• niewymagających decyzji o pozwoleniu na budowę, a wymagających jedynie dokonania zgłoszenia (np. wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 m² , wolno stojących przydomowych budowli ochronnych o powierzchni użytkowej do 35 m²  , wolno stojących kontenerów telekomunikacyjnych o powierzchni zabudowy do 35 m² wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi oraz związanymi z nimi sieciami (sic!), wolno stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 30 kWh i nie większej niż 300 kWh oraz stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 300 kWh i nie większej niż 2000 kWh, bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności większej niż 5 m³ i nie większej niż 15 m³, itd.),
• a także niewymagających ani decyzji o pozwoleniu na budowę, ani zgłoszenia (np. bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności nie większej niż 5 m³, konstrukcji oporowych o wysokości nie większej niż 0,80 m, wolno stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej nie większej niż 30 kWh, itd.).

Należy jednak zauważyć, że np. kwestia zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności większej niż 5 m³ jest dość intrygująca, bowiem zbiorniki takie są zazwyczaj częścią instalacji kanalizacji deszczowej, której instalowanie wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku jest zwolnione już obecnie z obowiązku dokonania zgłoszenia – zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. d Prawa budowlanego. Zbiornik bezodpływowy o pojemności powyżej 5m3, to np. standardowa studnia o średnicy kręgu 1,5 i wysokości 3m. Takie i większe studnie są wykorzystywane na zbiorniki bezodpływowe. Powyższe oznacza, że zwolnione dotąd z obowiązku dokonywania zgłoszenia instalacje kanalizacji deszczowej (na zewnątrz użytkowanego budynku), w wyniku planowanych zmian zostaną objęte dodatkową procedurą w stosunku do stanu obecnie obowiązującego!

W odniesieniu się do uwagi w tej kwestii na etapie konsultacji publicznych projektodawca lakonicznie skwitował, że: “Uwaga nieuwzględniona Brzmienie przepisu zostało uzgodnione podczas pierwotnych uzgodnień, konsultacji i opiniowania projektu ustawy. Ponadto wymaga pogłębionych analiz i w związku z tym nie może być uwzględnione w przedmiotowym projekcie ustawy, który ze względu na zawarte w nim postulaty deregulacyjne ma nadany priorytet jako bardzo pilny.“

Likwidacja oświadczenia projektanta

W art. 33 w ust. 2 uchyla się pkt 9, zgodnie z którym do wniosku o pozwolenie na budowę instalacji radiokomunikacyjnych należy dołączyć oświadczenie projektanta, że instalacja radiokomunikacyjna nie spełnia warunków, o których mowa w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Zmiana ta wynika z tego, że zgodnie z aktualnym stanem prawnym instalacje radiokomunikacyjne nie stanowią przedmiotu regulacji ww. rozporządzenia Rady Ministrów. Konsekwencją powyższej zmiany jest zmiana w art. 35 w ust. 1 w pkt 3a lit. b Prawa budowlanego polegająca na usunięciu ww. oświadczenia projektanta z dokumentów załączanych do wniosku o pozwolenia na budowę oraz podlegających sprawdzeniu ich kompletności przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.  

Zasada żółtej kartki

W dodawanym art. 51a przewiduje się, że w przypadku stwierdzenia, że roboty budowlane są prowadzone w sposób w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, PZT, PAB lub w przepisach – organ nadzoru budowlanego może pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie lub w przepisach.

Stanowi to wprowadzenie mechanizmu tzw. “żółtej kartki”, czyli ostrzeżenia organów nadzoru budowlanego kierowanego do inwestora (i siłą rzeczy do kierownika budowy) w celu podjęcia odpowiednich działań wymaganych przepisami Prawa budowlanego w przypadku dokonania nielegalnych istotnych odstąpień od dokumentacji projektowej bez wszczynania postępowania administracyjnego w tym zakresie. Obecnie takie działanie wiąże się z wszczęciem przez nadzór budowlany dotkliwego postępowania administracyjnego, natomiast projektowany mechanizm żółtej kartki ma spowodować, że zanim organ nadzoru budowlanego rozpocznie skomplikowaną procedurę, najpierw da inwestorowi szansę na naprawienie nieprawidłowości (likwidację istotnego odstąpienia), a postępowanie przeprowadzi dopiero wówczas, gdy inwestor (i kierownik budowy) nie naprawi nieprawidłowości.

Mapa zasadnicza

Ciekawe zagadnienie wypłynęło w trakcie konsultacji publicznych. Otóż jedna z organizacji postulowała:

Proponuje się wprowadzenie następującej zmiany w art. 29a Prawa budowlanego: po słowach „wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego” należy zmienić brzmienie dalszej części art. 29a na: „na mapie do celów projektowych”.

Projektodawca udzielił dość obszernej odpowiedzi, w której m.in. stwierdził:

Powyższe stanowisko jest bardzo daleko idące, gdyż znacznie odbiega od dzisiaj dominującego nurtu postrzegania kwestii aktualności mapy zasadniczej w procedurach budowlanych i orzecznictwie. Kwestia ta wymaga w końcu doprecyzowania na poziomie ustawowym, bowiem niepotrzebnie przyczynia się do niepewności i perturbacji w trakcie realizacji inwestycji budowlanych.

Inne zmiany w Prawie budowlanym

Ustawa wydłuża termin, w którym możliwe jest wydanie dziennika budowy w postaci papierowej – do dnia 31 grudnia 2031 r. (obecne przepisy przewidują graniczną datę: 31 grudnia 2029 r.). Ponadto ustawa przesuwa granicę czasową, po której właściciele i zarządcy, którzy prowadzą książkę obiektu budowlanego w postaci papierowej, będą obowiązani założyć książkę w postaci elektronicznej: z 31 grudnia 2026 r. na 31 grudnia 2031 r.

Niezrozumiała i niesatysfakcjonująca jest natomiast zmiana zawarta w art. 56 Prawa budowlanego z dwóch względów:

1. w ust. 1 pkt 1 wspomina się o zawiadomieniu Państwowej Inspekcji Sanitarnej, jeżeli projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany lub projekt techniczny wymagał uzgodnienia pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych – kiedy jednocześnie żaden przepis obowiązującej ustawy nie przewiduje obowiązku uzgodnienia PZT lub PAB z tą instytucją – co sam prawodawca zauważył w uzasadnieniu likwidacji lit. c w art. 36a ust. 5b pkt 2 jaka miała miejsce od dnia 10 sierpnia 2022 r.,
2. w ust. 1 pkt 2 w nadal niejasny sposób wspomina się o zawiadomieniu Państwowej Straży Pożarnej – nie likwidując obecnej uciążliwości (wręcz patologii), gdzie służby tego organu są de facto zwolnione z ograniczenia sprawdzania zgodności realizacji inwestycji wyłącznie z projektem budowlanym, a zamiast tego po zakończeniu budowy weryfikują wykonane roboty w znacznie szerszym zakresie niż z projektem, co prowadzi do bardzo poważnych turbulencji w trakcie zakończenia budowy.

Z kolei na szczęście w art. 57 ust. 4 precyzuje się (w końcu!), że sprawdzenie przez organ nadzoru budowlanego projektu technicznego obejmuje wyłącznie spełnienie obowiązku dołączenia oświadczenia i kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d, tj.:

• decyzja o nadaniu uprawnień budowlanych,
• zaświadczenie o przynależności do izby samorządu zawodowego,
• oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu technicznego zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej).

Wprowadzeniu tego przepisu towarzyszy szerokie uzasadnienie dostępne tutaj.

Niestety wycofano się ze zmiany art. 82, który w pierwotnym projekcie ustawy przewidywał, że w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego obiekty budowlane lub roboty budowlane, których część ze względu na miejsce ich położenia lub wykonywania należy do właściwości rzeczowej wojewody, właściwym organem byłby starosta, jeżeli większa część terenu przeznaczonego do realizacji zamierzenia należy do jego właściwości. Chodzi np. o przypadki sieci uzbrojenia terenu prowadzone jednocześnie w pasach dróg krajowych i gminnych. Przepis w swojej pierwotnej treści miałby nie obowiązywać wyłącznie w przypadku zamierzeń budowlanych na terenach zamkniętych.

Powód rezygnacji z tego rozwiązania wyjaśniono lakonicznie w trakcie konsultacji publicznych: “W związku z licznymi uwagami zgłaszanymi w szczególności przez wojewodów w projekcie ustawy zrezygnowano z proponowanej zmiany.“.

Bardzo szkoda, byłaby to zmiana słuszna i pożądana, gdyż obecna sytuacja wydłuża proces budowlany i prowadzi do kuriozalnych sytuacji zróżnicowanych wymagań abu organów AAB wobec tego samego projektu budowlanego, co oprócz utrudnień dla obywateli również naraża na szwank reputację organów administracji publicznej.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W art. 59 ust. 2b zmienia się treść pkt 3 i 4 u.p.z.p. poprzez dodanie części nowych inwestycji, o których mowa w art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego – do katalogu odstępstw od wyjątku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Ustawa o opłacie skarbowej

W wyniku rozszerzenia katalogu obiektów budowlanych wskazanych w art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane wymagających jedynie zgłoszenia (niewymagających decyzji o pozwoleniu na budowę) wprowadzono zmiany w ustawie o opłacie skarbowej polegające na dodaniu ust. 9ba i 9ca w części I załącznika do tej ustawy określającej stawki od czynności urzędowych, w tym od przyjęcia zgłoszenia budowy obiektów budowlanych, do którego organ nie wniósł sprzeciwu,  które dotychczas wymagały pozwolenia na budowę. W obu przypadkach (budowy i przebudowy wyłączonych z pozwolenia na budowę robót budowlanych) stawka będzie wynosiła 155 zł od przyjętego zgłoszenia.

Publikacja:

Adres internetowy dokumentu: https://dziennikustaw.gov.pl/DU/2025/1847 .

Adres internetowy dokumentów zmienianych:

ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20250000418 ,

ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20240001130,

ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20250001154 ,

Przebieg procesu legislacyjnego: https://www.sejm.gov.pl/sejm10.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=1379 .

Szczegółowe wyjaśnienie terminów wejścia w życie poszczególnych przepisów opracowane przez MRiT.